Inio Roberto Coalho

Por Inio Roberto Coalho (*)

O recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência dos municípios e exigido toda vez que há uma transação imobiliária, ou seja, não se registra a venda e compra de um bem imóvel no Cartório de Registro de Imóveis sem o pagamento do ITBI, cuja alíquota é de 2% sobre a base de cálculo (avaliação).

Não bastasse a exigência das elevadíssimas taxas do nosso “glorioso” Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul para a lavratura e registro da escritura da transação imobiliária, levando uma grande maioria dos cidadãos sul-mato-grossenses a levarem suas escrituras para serem redigidas em outros Estados nossos vizinhos, vem, ainda, o município de Dourados exagerando, em muito, nas avaliações dos imóveis que é a base de cálculo para a exação do ITBI.

O adquirente do imóvel muitas das vezes compra um imóvel por um certo valor e a administração municipal de Dourados avalia por outro muito além do real valor da compra. E não há com quem reclamar a não ser que o interessado fique sem escriturar a venda e compra.

Para se ter um exemplo verídico, acabei fazendo uma transação a título de Dação em Pagamento, isto é, adquiri o imóvel meio forçado. A administração municipal avaliou pelo dobro do que realmente vale o terreno; minha decisão foi de não escriturar o referido imóvel, uma vez que este já se acha alienado a meu favor. Existem tantos outros casos do qual tenho conhecimento. O município não acompanha a variação do mercado imobiliário

Há meios para se acabar com essa ganância municipal que é praticada justamente porque ninguém recorre devido não valer a pena por conta dos valores, muitas vezes irrisórios. A alíquota aplicada sobre a avaliação é de 2% (dois por cento). Assim, se a diferença entre o preço pago pelo contribuinte e a avaliação municipal for de R$ 100.000,00, o valor pago a mais será de apenas R$ 2.000,00, importância inviável para se propor ação judicial.

Contudo, vamos ficar de olho e a administração pública que se cuide porque decisão já consolidada do Superior Tribunal de Justiça é de que deve prevalecer o preço da transação e não da avaliação municipal.

Segundo decidiu o STJ: “O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instalação de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”, e continua: “O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

A administração pública, seja ela de qualquer âmbito, não pode mais continuar tratando o contribuinte com desconfiança como se este fosse bandido, ou como se a intenção de todos os cidadãos fosse uma só: burlar o fisco.

Essa questão de arbitramento estipulando valor de referência, pauta etc., também já foi julgado ilegal pelos tribunais brasileiros. Não cabe ao Estado colocar preço no que não lhe pertence.

Assim, o contribuinte que praticar a operação de venda e compra de imóvel se sentir lesado pelo órgão municipal no momento do recolhimento do ITBI para a escrituração e registro definitivo do seu negócio, deve procurar a Justiça para ver garantido o seu direito.

(*) Ex-presidente da ACED (2008/2010); contabilista e advogado tributarista; e pós-graduado pela FUCMAT.

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