Antes de construir, saiba o que pode ser construído, diz Arquiteta

Entrevista – 29/10/2007

As propostas contidas no Projeto de Leiei que visa regularizar todos os imóveis de Dourados e ainda criar condições de um processo controlado e orientado do crescimento da cidade e de um desenvolvimento sustentável para o município de Dourados.
 
 
 Folha: Para que serve a Lei de Ocupação do Solo?
 
Ana Luiza: Esta lei traz normas relativas ao uso do solo, que está relacionado com a utilização que será dada num determinado imóvel urbano e à ocupação do solo, que tem a ver com a porção edificada no lote. Os usos são habitacionais e não-habitacionais. Dentre estes últimos, há aqueles que causam incômodo urbanístico, ambiental ou à vizinhança. Dessa forma, eles devem ser orientados de maneira que a cidade possa ser utilizada por todos os cidadãos, da maneira menos traumática possível, visando áreas de descanso e sossego para as moradias, áreas específicas para atividades industriais, áreas comerciais que se complementam com atividades diurnas e noturnas etc. Visa também possibilitar usos de atividades não impactantes ou de baixo impacto em áreas residenciais, permitindo, dessa forma, maior flexibilização no processo de desenvolvimento urbanístico e econômico da cidade. A lei abrange o município como um todo e não somente a área urbana.
 
Folha: Por que foi preciso uma lei nova?
 
Ana Luiza: O município de Dourados, atualmente, é dividido em zona urbana e zona rural, com regras definidas para cada uma delas. Ocorre que muitas atividades instaladas na zona rural possuem maiores interfaces com o cotidiano urbano do que com as atividades agrárias desenvolvidas no meio rural. Alguns empreendimentos como indústrias, hotéis, motéis, transportadoras, comércios de grande porte, postos de combustíveis, universidades, entre outras, são atividades instaladas na zona rural, porém com grande vínculo com as atividades urbanas, seja na relação de mercado, de circulação ou estoque de mercadorias, de lazer, etc.
 
Folha: Uma das novidades da nova lei é a Zona de Expansão, o que é isso, exatamente?
 
Ana Luiza: Com a proposta da nova lei de uso e ocupação do solo, foi criada a zona de expansão urbana, adjacente ao perímetro urbano da cidade de Dourados que estabelece regras de parcelamento, uso e ocupação do solo para a adequação destes empreendimentos, preparando este território para o crescimento ordenado e o desenvolvimento do espaço urbano de maneira controlada.
Outra novidade são as zonas de ocupação especial. São áreas localizadas onde já se encontra, atualmente, alguma edificação  de interesse relevante para a urbe, como por exemplo: aeroporto, universidades, hospitais, usina velha, algumas vias urbanas, etc. Pela proposta, a ocupação do entorno destas áreas terá seu desenvolvimento orientado para que não haja conflitos de usos que possam prejudicar, posteriormente, as instalações já existentes. Os conflitos seriam, por exemplo, atividades de impacto sonoro próximo a hospitais, atividades de grande demanda de veículos próxima a localidades onde o trânsito já se encontra em processo de saturação, e assim por diante.
           
Folha: A Zona de Restrição, por sua vez, visa impedir a chegada da cidade até a Reserva Indígena?
 
Ana Luiza: O Plano Diretor de Dourados instituiu a Zona de Restrição Urbana, uma faixa de 500 metros no entorno da reserva indígena, que visa um processo mais lento de ocupação do solo nas proximidades com a reserva de Dourados. Trata-se de uma área de transição entre o espaço urbano – com todas as suas características de uso relacionado com o modo de vida urbano – e a reserva indígena. O projeto de lei cria a Área de Restrição Urbana, que é a porção dentro do perímetro urbano, da Zona de Restrição apresentada no Plano Diretor. Nesta área serão permitidos condomínios urbanísticos, com lotes de dimensões superiores aos lotes urbanos convencionais, visando à obtenção de uma densidade demográfica baixa.
           
Folha: A Lei define local para todo tipo de atividade?
 
Ana Luiza: A nova proposta da lei trata o uso do solo de forma bem definida, com uma tabela contendo mais de duzentas atividades de cunho econômico, religioso, lazer, etc. que foram analisadas criteriosamente e serão autorizadas dependendo da área urbana e das vias urbanas onde estas deverão ser instaladas. As atividades de grande impacto urbanístico ou ambiental e/ou que contenham instalações de grande porte serão analisadas primeiramente, por equipe técnica para só então serem liberadas. Os critérios para análise dos usos não-habitacionais são relativos aos níveis de: ruído, incômodo no trânsito, utilização de veículos de grande porte, utilização de veículos para carga e descarga, incômodo à vizinhança e demanda de pessoas no local da atividade. Dessa forma, os usos serão liberados conforme a capacidade de suporte da região, ou seja, se a área urbana é adequada ao uso pretendido, se a via suporta o tráfego que será gerado e se as instalações de infra-estrutura estão preparadas para a atividade pretendida. Estas regras também valem para as instalações de edificações de uso habitacional multifamiliar, ou seja edifícios de apartamentos ou blocos de kitnetes. O único uso sem qualquer restrição é o habitacional unifamiliar – residência para uma família.
            Para aqueles que optarem por edificar ou instalar sua atividade com níveis acima dos índices permitidos, existe esta possibilidade, porém, mediante o pagamento da outorga onerosa do direito de construir e/ou da outorga onerosa de alteração de uso que é uma taxa baseada no valor estipulado na planta genérica de valores, multiplicado pela área construída além daquela permitida. Para os imóveis já edificados, porém irregulares, ou seja, sem projeto aprovado e sem habite-se, haverá isenção do pagamento da outorga onerosa, desde que tenha sido edificado antes de 1994 e se encontra edificado ainda nos dias de hoje, nas mesmas condições daquela data.
Os conselhos municipais do Plano Diretor, de Desenvolvimento Urbano, de Meio Ambiente e de Turismo estarão participando ativamente do processo de desenvolvimento do município e serão solicitados pareceres dos mesmos sempre que o assunto for pertinente  a cada um deles.
 

Fonte: Folha de Dourados