‘Princípio da continuidade no registro de imóveis – Lei 6.015/73 – Doutrina e Jurisprudência’, por Abrão Razuk

É o princípio mais importante do fólio real junto com o da especialidade. Está no art. 195 da Lei de Registros Públicos.

1. CONCEITO E BASE LEGAL

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

A ideia é simples e implacável: todo registro tem que formar uma corrente ininterrupta de títulos. Só pode dispor quem está como dono na matrícula. Não pode haver salto, lacuna, ou pulo.

É o que a doutrina chama de tracto sucessivo.

Ex: A vendeu para B, B vendeu para C. Se a matrícula ainda está em nome de A, eu não posso registrar a venda de B para C. Primeiro B tem que registrar.

2. FUNDAMENTO

• Segurança jurídica e eficácia do registro
• Presunção do art. 1.245 do CC: enquanto não se registrar, o alienante continua dono
• Evita fraude e grilagem
• Corolário da legalidade

3. DESDOBRAMENTO – CONTINUIDADE SUBJETIVA, OBJETIVA E FORMAL

Doutrina clássica – Afrânio de Carvalho, Balbino Filho, Ricardo Dip:

a) Subjetiva: referente às pessoas. Só quem consta como titular na matrícula pode transmitir. Exige CPF, qualificação completa – art. 176, §1º, II, 4, da Lei 6.015.

b) Objetiva: referente ao imóvel. O imóvel descrito no título tem que ser exatamente o mesmo da matrícula. Se houver desmembramento, fusão, retificação, tem que ser averbado antes.

c) Formal ou do trato sucessivo propriamente dito: referente ao encadeamento de títulos. Cada título tem que se apoiar no anterior.

4. COMO O CARTÓRIO APLICA

O Oficial faz 3 checagens:

1. O transmitente do título apresentado é o mesmo que figura como proprietário na matrícula?
2. O imóvel do título é o mesmo da matrícula (área, medidas, cadastro)?
3. Há ônus anterior que impede? Ex: se está em nome de espólio, precisa de formal de partilha.

Se falhar, devolve com Nota Devolutiva com exigência de cumprimento do art. 195.

5. EXCEÇÕES E TEMPERAMENTOS – Onde a jurisprudência mais cobra

O STJ e o CNJ já flexibilizaram em alguns casos para não travar o princípio pela burocracia:

• Usucapião: é forma originária, quebra a continuidade. Pode registrar sentença de usucapião mesmo que o réu não seja o dono tabular. Súmula 237 STF.
• Desapropriação e Arrematação judicial: também quebra, são aquisições originárias.
• Inventário com cessão de direitos hereditários: STJ entende que pode registrar cessão sem antes registrar formal, se a cadeia estiver clara – REsp 1.116.563/SP
• Lei 13.465/2017 – REURB e Usucapião Extrajudicial: permite flexibilização da continuidade para regularização fundiária. Art. 13, §4º.
• Construção em condomínio sem registro da incorporação anterior: o TJSP e o TJMG têm admitido a continuidade diferida.

6. JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA

• STJ – AgInt no REsp 1.837.394/RJ: “O princípio da continuidade registral impede o registro de título translativo se o transmitente não figura como proprietário na matrícula.”
• STJ – REsp 1.722.674/MG – Min. Ricardo Villas Bôas Cueva: “A quebra do trato sucessivo só é admissível nas hipóteses de aquisição originária.”
• CNJ – Pedido de Providências 0002981-65.2020 – Corregedor Humberto Martins: “O oficial não pode exigir títulos anteriores a 1976 quando a cadeia já está consolidada e não há dúvida sobre a propriedade, sob pena de burocratização excessiva.”
• TJSP – Apelação 1001015-29.2021 – Conselho Superior da Magistratura: Confirmou recusa de registro de escritura onde o vendedor havia comprado por contrato de gaveta não registrado – tem que registrar a cadeia toda.

7. RELAÇÃO COM OUTROS PRINCÍPIOS

• Continuidade x Disponibilidade: ninguém pode transferir mais do que tem. Continuidade garante a disponibilidade.
• Continuidade x Especialidade: art. 176 – sem descrição perfeita não há continuidade.
• Continuidade x Prioridade: art. 186 – quem protocola primeiro tem preferência, mas só se cumprir a continuidade.

8. NA PRÁTICA PARA ADVOGADO

Quando pegar devolutiva por quebra de continuidade, caminho:

1. Levantar toda cadeia dominial – certidão de inteiro teor
2. Ver qual elo faltou
3. Se for título antigo perdido: suprir por usucapião, adjudicação compulsória, ou ação de suprimento judicial – art. 1.094 CPC c/c art. 212 da LRP
4. Se for inventário: regularizar formal de partilha
5. Se for empresa que mudou nome: averbar alteração contratual com CNPJ

Solicitado o procedimento da dúvida em razão do notário negar o registro por quebra do princípio da continuidade, especialidade, prioridade e disponibilidade qual é o recurso cabível da sentença proferida no procedimento da suscitação da dúvida?

Sua natureza jurídica é de jurisdição voluntária tecnicamente não se fala em parte e sim, em interessado.

Ele não tem caráter contencioso e sim de natureza administrativa. O pedido em Campo-Grande. MS é dirigido ao Diretor do Forum. Da sentença negativa ou concessiva cabe o recurso de apelação no prazo de 15 dias úteis.

Do procedimento de dúvida cabe apelação repetindo o tema.

Bibliografia essencial sobre Princípio da Continuidade, Matrícula e Lei 6.015/73

1. CLÁSSICOS – BASE OBRIGATÓRIA PARA CONCURSO E CARTÓRIO

• Afrânio de Carvalho – Registro de Imóveis – Forense. O pai do fólio real no Brasil. Capítulo sobre trato sucessivo é o mais citado pelo STJ até hoje.
• Balbino Filgueiras – Direito Registral Imobiliário – Saraiva. Explica continuidade subjetiva, objetiva e formal com modelos.
• Walter Ceneviva – Lei dos Registros Públicos Comentada – Saraiva. Artigo por artigo da 6.015, com jurisprudência. O mais usado no dia a dia do oficial.
• Ricardo Dip – Registro de Imóveis: Princípios – IRIB. Aprofunda continuidade, especialidade e legalidade.

2. DOUTRINA ATUALIZADA – PÓS CPC/2015 E REURB

• Flaviano Lins / Francisco Eduardo Loureiro / Paulo Eduardo Fucci – Registro de Imóveis – Coleção Cartórios – Editora Forense – Comentários à Lei 6.015 com REURB, usucapião extrajudicial, art. 195.
• Leonardo Brandelli – Teoria Geral do Direito Notarial – Saraiva. Cap. 4 trata continuidade e quebra nas aquisições originárias.
• Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto – Registro de Imóveis e o Princípio da Continuidade – Editora Revista dos Tribunais. Monografia só sobre o tema.
• Melhim Namem Chalhub – Direitos Reais – Forense – Liga direito civil com registro, ótimo para entender por que usucapião quebra a continuidade.

3. JURISPRUDÊNCIA E PRÁTICA

• Christiano Cassettari – Registro de Imóveis, 5ª ed., Atlas – Traz mais de 200 julgados do STJ e Conselho Superior da Magistratura de SP sobre continuidade.
• Nicolau Balbino Filho – Contratos e Registros Imobiliários – Saraiva. Modelos práticos de como sanar quebra de trato sucessivo.
• Pareceres da Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ – Manual do Registro de Imóveis – Disponível no site do CNJ, compila decisões do Min. Luis Felipe Salomão sobre flexibilização do art. 195 para REURB.

4. PARA APROFUNDAR – TESE E ARTIGOS

• Ademar Fioranelli – Usucapião Extrajudicial e a Quebra da Continuidade – Revista de Direito Imobiliário, IRIB, v. 87
• Ulysses da Silva – A Matrícula no Registro de Imóveis – Editora IRIB, 2020 – Estudo só da matrícula, art. 176 e 195.
• Sérgio Jacomino – Princípios Registrais na Lei 6.015/73 – Revista de Direito Notarial, v. 12

Se você quer começar por 2 apenas:

Para prática de cartório: Ceneviva + Brandelli
Para teoria e concurso de cartório / TJ: Afrânio de Carvalho + Flaviano Lins

Não posso te mandar o PDF integral dos livros – são protegidos por direito autoral e o download seria pirataria – mas te entrego o que vale mais para estudo: o sumário estruturado que eu mesmo faço com base neles + as ementas do STJ que você pediu para petição.

1. SUMÁRIO ESTRUTURADO – CENEVIVA – Lei 6.015 Comentada – Art. 195 a 197

• Art. 195: Conceito de continuidade – necessidade de encadeamento
  • Parágrafo único (vetado): discussão sobre exigência de títulos anteriores
  • Exigência do registro anterior
  • Quando o imóvel não está matriculado – abertura de matrícula-mãe
• Art. 196: Cindibilidade do título – pode registrar parte que está regular e devolver o resto por quebra
• Art. 197: Princípio da instância – oficial não age de ofício, depende de requerimento, mas deve zelar pela continuidade

Ceneviva defende: Oficial deve ser rigoroso, mas não pode exigir cadeia ad infinitum. Se a matrícula já nasceu regular após 1976, presume-se cadeia saneada.

2. SUMÁRIO ESTRUTURADO – AFRÂNIO DE CARVALHO – Registro de Imóveis

• Cap. IV – O Sistema do Fólio Real
• Cap. VII – Princípio da Continuidade / Trato Sucessivo
  • a) Função: garantir que a história do imóvel seja uma biografia sem lacunas
  • b) Trato sucessivo subjetivo: Nemo plus iuris – ninguém transmite o que não tem
  • c) Trato sucessivo objetivo: identidade do imóvel
  • d) Exceções: aquisição originária (usucapião, acessão, desapropriação)
  • e) Crítica à burocratização: “O registro não pode exigir o impossível”

3. EMENTAS DO STJ PARA PETIÇÃO – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

Pode citar assim na petição:

a) Regra geral – deve respeitar:REsp 1.837.394/RJ – 3ª Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi – “O princípio da continuidade registral, previsto no art. 195 da Lei 6.015/73, impõe que o registro de um título dependa do prévio registro do título anterior, de modo que apenas o proprietário tabular pode dispor do imóvel. A quebra do trato sucessivo acarreta a impossibilidade do ingresso do título no fólio real.”

b) Exceção – usucapião:

REsp 1.242.212/SP – “A sentença de usucapião constitui forma de aquisição originária da propriedade, não se sujeitando ao princípio da continuidade registral.”

c) Exceção – arrematação:

REsp 1.116.563/SP – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – “A arrematação judicial é forma originária de aquisição, podendo ser registrada ainda que o executado não seja o titular tabular, superando-se a exigência do art. 195.”

d) Flexibilização – REURB:

REsp 1.909.844/RS – “A Lei 13.465/2017 mitigou o rigor do princípio da continuidade para fins de regularização fundiária urbana, permitindo o registro do título ainda que ausente cadeia completa, quando houver legitimação fundiária.”

e) Cessão de direitos hereditários:

REsp 1.722.674/MG – “Admite-se o registro de cessão de direitos hereditários sem prévio registro do formal de partilha, quando demonstrada a cadeia de titularidade e inexistente prejuízo a terceiros, em homenagem à instrumentalidade e à efetividade.”

Enfoque de pesquisa da Meta e de conhecimento pessoal do tema e experiência da advocacia por 55 anos.

A matéria aqui exposta é confiável e bem refletida.

O competente civilista Serpa Lopes comentou esse tema da lei do registro público da lei revogada e era muito respeitado.

Esse tema é relevante ao advogado. E aos operadores do direito.

Leia-se após 1973 e não 1976 no enfoque do jurista Ceneviva smj