Mário Cezar Tompes da Silva (*) –
Em uma dessas noites, por volta das 19:30, retornando à minha casa pela av. Marcelino Pires me despertou a atenção o deserto de gente e a ausência de vida nas calçadas da principal artéria de nossa cidade. Com exceção de moradores de rua que começavam a se acomodar embaixo de algumas marquises, o cenário das calçadas era o de um absoluto vazio. Mesmo a praça Antônio João, a maior e a mais tradicional de Dourados, apresentava, ainda nesse início de noite, o mesmo cenário: despovoado, morto!
Esse quadro desolador é sintoma de um problema que penaliza a área central de nossa cidade: a escassez de moradores. O quadrilátero central de Dourados se apresenta como um local que concentra quase exclusivamente atividades de comércio e de serviços. Dados recentes do IBGE (2019/2022) nos fornecem informações que delineiam um esvaziamento da área central. A título de comparação, a densidade populacional estimada da área urbana da sede do município é de 2.648 habitantes por Km2, já no centro essa densidade oscila entre 0 a 1,8 habitantes por Km2.
Aqui é importante ressaltar que quando nos referimos ao centro estamos tratando do coração da cidade, o local que concentra as melhores e mais abundantes infraestruturas urbanas (saneamento, transportes, energia, telecomunicações, internet, iluminação etc.) e serviços públicos (hospitais, escolas, segurança, bancos, bombeiro, serviços governamentais etc.). Em outras palavras, foi no centro onde a sociedade acumulou seus maiores investimentos. É lá também onde se concentra a maioria dos empregos.
Então, a pergunta óbvia é: Por que as pessoas não residem lá a fim de usufruírem de seus serviços e infraestruturas abundantes? Por que os douradenses não podem se beneficiar de viverem próximos de seus empregos? Mas, enquanto essas questões aguardam serem respondidas, a distribuição demográfica em Dourados vem ganhando contornos que contrariam cada vez mais a boa funcionalidade urbana e a racionalidade econômica.
Enquanto o centro é mantido vazio, as moradias são concentradas em novos residenciais situados no fim da cidade, às portas da área rural (o conjunto habitacional Cidade Jardim, o residencial Vila Toscana, o loteamento Greenville etc.). Isso significa custos desnecessários para os douradenses e para a prefeitura. Esses loteamentos cobram de seus moradores (embutido no preço dos lotes e residências) a implantação de um conjunto de infraestruturas (asfalto, iluminação, redes de água e esgoto, drenagem pluvial), além de exigirem da prefeitura a criação de serviços (escolas, segurança, postos de saúde, transportes).
Os novos moradores situados nessas lonjuras ainda são penalizados pelo crescente distanciamento entre suas moradias e seus locais de emprego. Embora todas essas infraestruturas existam e encontrem-se subaproveitadas no centro.
Como levar moradias para o centro? Verticalizando a região central! Implantando edifícios de uso misto (prédios com apartamentos em cima e lojas no térreo). Essa solução desencadearia uma sucessão de desdobramentos virtuosos que traria ganhos palpáveis para todos os envolvidos nesse processo.
O comércio seria o maior beneficiado. Passaria a usufruir de uma nova e colossal clientela junto a si. Seria suficiente a esses novos consumidores descerem de seus apartamentos para se depararem com as lojas à sua frente. Ganhos também para os novos moradores que residindo próximos dos empregos, não necessitariam desperdiçar tempo e dinheiro em deslocamentos desde os bairros afastados, como ocorre hoje. Esses moradores usufruiriam ainda da vantagem do preço da moradia não embutir o custo de implantação da infraestrutura, já disponível em toda extensão da região central. Igualmente beneficiada seria a prefeitura que ficaria dispensada de desembolsar recursos para ramificar serviços públicos até a borda da cidade.
Todos os douradenses ganham com a verticalização e o adensamento de moradores no centro, no entanto observa-se, por motivos diversos, uma inércia que tende, até hoje, a reproduzir atividades exclusivamente comerciais e de serviços nessa área. Tome-se as construções recentes na av. Marcelino Pires, o principal eixo do centro, todas são galerias de lojas ou lojas individuais. Há que se romper essa inércia. Não é aceitável que a área onde a sociedade mais investiu em infraestruturas e serviços permaneça deserta de moradores impedidos de usufruírem desses investimentos.
Há, no entanto, meios de mudar esse quadro tão desfavorável aos douradenses. Nosso Plano Diretor dispõe de ferramentas eficazes que, caso utilizadas, reverteriam o esvaziamento demográfico do centro. É o caso, por exemplo, da edificação e utilização compulsórias que possibilita ao município induzir que terrenos vazios ou prédios desocupados no centro sejam construídos ou utilizados sob pena de incidência de IPTU progressivo (embora ainda aguarde regulamentação) e posterior desapropriação.
Também o uso da outorga onerosa, onde a prefeitura pode estabelecer um coeficiente de aproveitamento (CA) muito baixo para atividades exclusivamente comerciais com cobrança de outorga para construção acima do coeficiente e um CA elevado e livre de outorga para prédios de uso misto. Por fim, a operação urbana consorciada para financiar obras que tornem o centro mais atrativo para moradores, financiadas com certificados de potencial adicional de construção.
O ideal, aliás, não é a utilização pontual de um ou outro desses instrumentos, mas empregá-los, dentro do possível, de forma orquestrada, simultânea, de modo a potencializar seus efeitos e alcançar rapidamente o povoamento do centro.
Frente ao descrito a prefeitura possui duas opções: comprometer-se com a mudança ou conformar-se com o quadro atual. A segunda escolha é a mais cômoda, mas, ao final, resultará em um custo alto para Dourados e para os douradenses.
A maior parte dos gestores municipais administra urgências, vive de apagar incêndios diariamente. Em boa medida, os prefeitos estão enredados pelo curto prazo. Prestam pouca atenção ao longo prazo, até porque ele extravasa seus mandatos. No entanto, os processos que moldam a cidade ocorrem no longo prazo, tal qual suas consequências positivas e negativas.
E quando olhamos para esses processos hoje, o que vemos? Uma tendência de decadência de nosso centro tradicional. Esse é um processo que já está em marcha. Ele tem início quando os segmentos mais sofisticados das atividades de comércio e serviços abandonam o centro tradicional e migram para as áreas residenciais mais nobres da cidade, onde se concentra grande parte de sua clientela.
Atualmente em Dourados, essas atividades estão se deslocando para bairros como Vila Progresso, Vila Tonani, Vila Planalto etc. Porém, esses bairros enfrentam suas próprias transformações. Desde aproximadamente 2010, com o advento dos primeiros condomínios fechados, sua população iniciou um processo de transferência desses bairros de alta renda em direção aos novos condomínios fechados. Em um futuro próximo, os segmentos sofisticados do comércio/serviços prosseguirão a sua migração para essa novíssima área afluente, sempre no encalço de sua clientela privilegiada.
Com o prosseguimento desse processo, restarão no centro tradicional lojas/serviços voltados ao atendimento de uma clientela de menor poder aquisitivo. Por outro lado, a ausência de moradores e o esvaziamento da área a noite tenderá a agravar um problema já existente: a presença de moradores de rua e eventualmente de usuários de drogas. Um agravante que aprofundará as dificuldades do centro é o novo desafio criado para os lojistas de rua pelo comércio on line.
A decadência dos centros tradicionais é uma tragédia recorrente nas grandes cidades brasileiras. Quem circula pelos centros tradicionais de São Paulo, Rio de Janeiro, Recife etc. depara-se com um cenário de ruas inteiras com prédios abandonados, decrépitos e pichados, moradores de rua e cracolândias. E não é um problema restrito a grandes cidades, é um fenômeno também presente em cidades médias. Algum tempo atrás estive em São José do Rio Preto SP e o mesmo flagelo arruinou o centro tradicional dessa rica cidade do interior Paulista.
Portanto, esse problema não consiste propriamente em uma novidade, ao contrário, é um processo já conhecido, previsível. E também evitável, desde que os gestores sejam capazes de enxergar a cidade a longo prazo, se antecipe aos problemas e utilize sem demora os instrumentos disponíveis para garantir dinamismo e vitalidade ao nosso centro tradicional.
Corte no tempo. Em algum momento no futuro. Atravesso a Marcelino ao retornar para casa, por volta das 19:30. Ao longo da avenida delimitada por edifícios, me deparo com ajuntamentos animados de pessoas reunidas nas mesas dispostas nas calçadas em frente aos vários restaurantes, bares e sorveterias distribuídos pela via. Luminárias de calçadas inundam de luz o passeio público que alargado comporta uma movimentação permanente de moradores que retornam ou saem de seus apartamentos. Jovens se concentram em torno dos muitos bancos e floreiras dispostos pela calçada. Outros se dirigem à praça Antônio João onde aos finais de semana há apresentações musicais, dança ao ar livre, praça de alimentação e aglomeração de gente. Diversas lojas permanecem abertas até mais tarde e atraem clientes entre os muitos transeuntes. O centro é um espaço cheio de vitalidade. Pulsa com vida, animação e muitas pessoas. Penso com meus botões, essa é uma boa cidade!
(*) Professor de Planejamento Urbano.
E-mail: [email protected]
